Vergi Portalı

 
 
Ana Sayfa>Köşe Yazıları >Ersun Bayraktaroğlu >
    10.06.2018

 
   

Ersun Bayraktaroğlu

PwC Türkiye Vergi Hizmetleri Ortağı

 
  Son vergi düzenlemelerinin gayrimenkul sektörüne etkileri  

Son dönemde gayrimenkul sektörüne ilişkin önemli vergisel düzenlemeler yapıldı, bazı düzenlemeler de gündemde.

Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan düzenleme ile daha önce de gayrimenkul sektöründe satışları harekete geçirmek için uygulanan ve sektörün sürekli hale gelmesi için her zaman gündeme getirdiği KDV (konutlar için 5 Mayıs-31 Ekim, işyerleri için 18 Mayıs-31 Ekim tarihleri arasında yapılacak teslimlerde uygulanmak üzere) ve hem konut hem işyerleri için 5 Mayıs-31 Ekim tarihleri arasındaki teslimlerde uygulanmak için Tapu Harcı indirimleri yürürlüğe girdi.

Ayrıca bu yazının kaleme alındığı günlerde TBMM’e sunulan bir yasa teklifinde yer alan bir maddede bilanço esasına göre defter tutan Gelir Vergisi mükellefleri ile şirketlerin bilançolarında yer alan taşınmazların bir anlamda enflasyon sebebiyle yıllar içinde kaybettiği değerin mali tablolara yansıtılmasına yönelik hüküm yer alıyor. TBMM Bütçe Plan Komisyonu’nda yer alan bu teklifin, teklif edildiği şekilde yasalaşması halinde taşınmazlar için bir gerçek değere taşınma işlemi de kapıda.

Bu sayıdaki yazımda gayrimenkul sektörüne ilişkin yukarıda yer alan iki konudaki düzenlemelerden bahsedip, görüşlerime yer vermeye çalışacağım.

Katma Değer Vergisinde İndirim

Bilindiği gibi gayrimenkul sektörünün genel KDV oranı %18’dir. Sadece 150 m² net alana kadar konut teslimlerinde uygulanmak için belli şartlar çerçevesinde %1 ya da %8’lik KDV oranları da uygulanmakta. Başka bir ifade ile belli şartları taşımadığı için %1 ya da %8 oranında KDV’ye tabi olmayan 150 metrekarenin altındaki konutlar ile net alanı 150 metrekarenin üzerindeki tüm konut teslimleri ve konut dışında kalan diğer her türlü gayrimenkul (ofis, arsa, arazi, alış veriş merkezi, dükkan, tarla, fabrika binası, lojistik deposu, otel binası vb.) tesliminde tek oran, %18’lik KDV oranı uygulanmakta.

5 Mayıs 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 2018/1164 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 31 Ekim 2018 tarihleri (bu tarihler dahil) arasında uygulanmak üzere sadece %18 oranında KDV’ne tabi olan konut teslimlerinde ve 18 Mayıs 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 2018/11750 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile de bina ve/veya bağımsız bölüm şeklinde olan işyeri teslimlerinde uygulanmak üzere KDV oranı %8’e indirilmiştir. Başka bir ifade ile kapsama giren konutlar dışındaki tüm gayrimenkul teslimlerinde KDV oranı bu dönemde de %18’dir.

Bu çerçevede 5 Mayıs 2018 – 31 Ekim 2018 tarihleri arasında yapılacak konut teslimlerinde sadece iki KDV oranı kullanılacaktır: 150 m²’nin altında net alanı olan ve diğer bazı şartları taşıyan konut teslimlerinde %1, diğer her türlü konut tesliminde (konutun net alanı 150 m²’nin üzerinde ya da altında olması önemli olmaksızın) %8. Ayrıca 18 Mayıs-31 Ekim 2018 tarihleri arasında yapılacak işyeri teslimlerinde ise KDV oranı %18 değil %8 olacaktır.

Bu düzenleme ile getirilen oran indirimi benzer şekilde daha önce 8 Eylül 2016 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile önce 31 Mart 2017’ye, daha sonra da 30 Eylül 2017 tarihine kadar uygulanmış ve o dönemde de gayrimenkul üreticisi kurumların ellerindeki stokların eritilmesine katkı sağlamıştı.

Tapu Harcında İndirim

2018/1164 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile aynı şekilde Tapu Harcı’nda da bir indirim yapılmıştır. 5 Mayıs-31 Ekim 2018 tarihleri arasında uygulanmak üzere konut ve işyeri teslimlerinde Tapu Harcı, orijinal oran olan ‰20 yerine ‰15 olarak uygulanacaktır.

Yukarıda detaylarını açıklamaya çalıştığım KDV indiriminden farklı olarak Tapu Harcı indiriminin kapsamı bu dönemde yapılacak konut ve işyeri teslimleri olarak belirlenmiştir. Bununla birlikte konut ya da işyeri dışındaki gayrimenkul devirlerinde (örneğin arsa, arazi vb.) tapu harcı oranında bir indirim söz konusu olmayacaktır.

- Dolayısı ile 5 Mayıs 2018 tarihinde yayınlanan ve 5 Mayıs-31 Ekim 2018 döneminde uygulanmak üzere;

- Konut teslimlerinde %18 KDV oranına tabi konutlarda oran %8’e,

Konut ve işyeri teslimlerinde alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı ‰20 oranında (toplamda ‰40 ya da %4) alınan Tapu Harcı da alıcı ve satıcı için ayrı ayrı ‰15’e ( toplamda ‰30 ya da %3’e)

indirilmiştir.

- 18 Mayıs-31 Ekim döneminde uygulanmak üzere de

- İşyeri teslimlerinde KDV oranı %8’e

indirilmiştir.

Taşınmazların Maliyetinin Güncellenmesi

11 Mayıs 2018 tarihinde TBMM’e verilen bir Kanun Teklifinde bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazların değerlerinin yurt içi üretici fiyatları endeksi (Yİ-ÜFE) değerindeki artış oranı dikkate alınarak yeniden belirlenebilmesine ilişkin düzenleme yer almaktadır.

Teklifin bu şekilde yasalaşması halinde bilançolarda yer alan taşınmazlar ve bunların amortismanları Yİ-ÜFE ile bugünkü değerlerine getirilerek kayıtlar güncellenecek; değer artışları bilançonun pasifinde bir fon hesabında tutulacak, sermayeye ilave dışında bu fonun başka bir hesaba aktarılması ya da dalması halinde ilgili dönemde vergileme yapılacaktır. Teklif değer güncellemesi işlemine bir vergi de öngörmektedir: Taşınmasın değerleme sonrası net değeri ile değerleme öncesi net değer arasındaki fark üzerinden %5 oranında bir vergi hesaplanarak ödenecektir.

Teklif söz konusu yeniden değerleme işleminin 3 Eylül 2018 tarihine kadar yapılmasını ve kayıtlara alınmasını öngörmektedir.

Değerlendirme

Gayrimenkul işlemlerindeki vergi yükünün yüksekliği öteden beri uygulamada sorun yaratmaktadır. Özellikle nihai tüketiciler üzerinde kalan ve hiçbir şekilde indirimi/giderleştirilmesi mümkün olmayan KDV, Tapu Harcı gibi harcama üzerinden ödenen dolaylı vergiler -eğer oranları “makul” seviyede tespit edilemezse- bir taraftan nihai kullanıcının alım kararını etkileyerek stokların yükselmesine neden olabileceği gibi diğer taraftan da bu yüksek oranlar üzerinden ekonominin en büyük hastalıklarından biri olan “kayıtdışılığa” davetiye çıkarabilecektir. Her ne kadar markalı, kurumsal üreticiler için böyle bir risk görünmese de konut piyasasının büyük bir çoğunluğunun nispeten küçük ve bireysel üreticilerden oluştuğu düşünüldüğünde sadece vergi oranındaki yükseklik bile kayıtdışılık riskini doğurabilecektir.

Kullanım amaçlı konut satın alan bir gerçek kişinin konutun satış bedeli üzerinden %1,%8 ya da %18 oranında KDV ve %2 oranında Tapu Harcı ödeyecek olması, satın alma bedeline ek olarak %3 ile %20 oranında bir maliyete daha katlanması gerektiği sonucunu doğuracaktır. Satış bedeli yükseldikçe (konutun metrekaresinin de yükseleceği varsayımı ile) bu maliyetin %20’ler seviyesine çıkacağı göz önüne alındığında malını satmak ve bu satıştan doğan karı üzerinden %22 Kurumlar Vergisi ya da %35 Gelir Vergisi ödemek mecburiyetinde olan SATICI ile, %20’lere varan “ek vergi” maliyetine katlanmak zorunda olan ALICI arasında söz konusu vergi yükünü azaltmaya yönelik bir “çıkar birliği” oluşması akıllara gelebilir. Sadece bu sebeple, yani oran indirimi sağlanarak vergi tabanının genişletilmesi ve kamunun daha fazla gelir etmesinin sağlanması bile vergi indiriminin ekonomi için yararlı olacağını göstermektedir.

Öte taraftan ciddi bir sermaye yatırımı gerektiren ve ekonomik daralma dönemlerinde özellikle kullanım amaçlı alıcılar açısından ertelenen talebin harekete geçirilmesi açısından da oran indiriminin, açıklanan kredi faiz desteği/indirimi ile de birleşince pozitif etki yaratacağı tabiidir.

Bununla birlikte, kısa sürelerde sağlanan ve tekrarlanan söz konusu vergi indirimlerinin kamuoyunda beklentiye sebep olmasının indirim dönemleri sonrasındaki satışları olumsuz yönde etkileme potansiyeli de göz önüne alınarak, sektörün de beklentisi paralelinde, konut ya da işyeri ayrımı yapılmaksızın arsa teslimlerinde %1’e ve gayrimenkul sektöründe de genel KDV oranın %8’e kalıcı olarak çekilmesi; sektör olarak yüksek bulunan tapu harcı oranının da ‰40’lardan (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı ‰20 ya da %2’den) ‰20’lere (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı ‰10 ya da %1’e) kalıcı olarak olarak indirilmesinin hem alım kararlarını pozitif olarak etkileyeceğini hem de alım satım işlemlerindeki vergi gelirlerine pozitif etki yaratacağını düşünüyorum.

Taşınmazlara ilişkin değer güncellemesi teklifi ile ilgili olarak da en son 2004 yılında yapılan ve o günden beri yasada yer alan şartların gerçekleşmemesi nedeniyle yapılamayan enflasyon düzeltmesi işleminin o dönemden bugüne kümüle enflasyon oranının yükselmesi ve mali tablo kalemlerinin aşınması nedeniyle yararlı olacağını düşünmekle birlikte; söz konusu düzeltme işleminin mali tablonun sadece taşınmaz kalemine değil de enflasyon düzeltmesi mantığı çerçevesinde tüm parasal olmayan kalemleri içerecek şekilde yapılmasının daha doğru olacağına inancımı belirtmek isterim. Ayrıca bu güncelleme işleminde, mevcut yasamızın enflasyon düzeltmesine ilişkin hükümlerinde yer almayan %5’lik vergi hesaplanması konusunun da tekrar gözden geçirilmesi yararlı olacaktır.

(Gayrimenkul Türkiye, 15.06.2018)


Okunma Sayısı : 84
 
Zeki Gündüz
Taslak Tebliğle İlgili Düşüncelerimiz
Tüm Yazıları
Recep Bıyık
Varlık Barışında Cevaplanan/Cevaplanmayan Sorular
Tüm Yazıları
Erdoğan Öcal
Bir Yorum Denemesi : KVK Md. 3
Tüm Yazıları
Dr. Ahmet Kavak
Zararların mahsubu uygulamasına ilişkin yargı kararı
Tüm Yazıları
Ersun Bayraktaroğlu
Son vergi düzenlemelerinin gayrimenkul sektörüne etkileri
Tüm Yazıları
Vedat Özdan
İhracatçının KDV iadesi geciktirilmemeli ve sınırlandırılmamalı
Tüm Yazıları
Murat Çolakoğlu
Agnotoloji mi? YOLO yahu boşverin!
Tüm Yazıları
Cenk Ulu
Vergide Elektronik Dönüşüm Kapsamı Genişliyor
Tüm Yazıları
İsmail Bulut
Ücret, prim ve ikramiyelerin bankalar aracılığıyla ödenmesi yükümlülüğü getirildi
Tüm Yazıları
Nedim Bayraktaroğlu
Yeni Teşvik Sistemi içinde İlaç Yatırımlarının Yeri
Tüm Yazıları
Tüm Yazarlar